“被动维修”到“主动检测”——浅谈南通建筑幕墙全生命周期管理

建筑幕墙作为现代城市的“外衣”，在提升建筑美感的同时，也承载着不容忽视的安全责任。长期以来，许多业主对幕墙安全的认知停留在“出了事再修”的阶段，这种“被动维修”模式在面对材料老化、连接失效等隐性风险时往往捉襟见肘。南通近年来通过制度创新，正在推动建筑幕墙管理从“被动维修”向“主动检测”转变，逐步构建起覆盖“设计建造—日常维护—定期体检—应急处治—更新改造”的全生命周期管理体系。

从“出了问题再修”到“没出问题先查”

过去，幕墙维护常见的情形是：面板脱落了才排查松动、暴雨渗漏了才补胶、台风过境后才匆忙检查。这种事后应对模式，不仅被动，而且代价高昂——高空坠物可能伤及人命，突发维修成本远高于日常养护。

南通正在用制度扭转这种惯性。根据2023年3月1日起施行的《南通市房屋安全管理条例》，房屋所有权人被明确为房屋使用安全责任人，负有“按照规定进行房屋（含建筑幕墙和外墙外保温系统）安全检查、维修养护工作，及时消除房屋安全隐患”的法定义务。同时，条例以“禁止+许可”模式划定了装饰装修红线，从源头上避免了因违规改造导致的幕墙结构损伤。

这意味着，幕墙安全检查不再是“可选项”，而是法律规定的“必选项”。主动检测，正是将风险发现窗口从“事故发生后”前移到“隐患形成时”。

“定期体检”制度化：让每一栋楼都有自己的“健康档案”

如果说“主动检测”是一种理念，那么“定期体检”就是将理念落地的制度抓手。2025年12月10日，《南通市城镇房屋安全体检实施办法（试行）》正式施行，为既有建筑幕墙确立了明确的“体检时间表”。

根据该办法，不同类型房屋的体检频次被清晰量化：建成超过25年的人员密集场所房屋每5年体检一次；建成超过25年的城镇住宅每10年体检一次；经营性自建房则需在取得安全鉴定合格证明后每5年体检一次，建成超25年的则加密至每2年一次。

尤为关键的是，办法对体检机构的资质提出了严格要求。涉及幕墙的体检，机构必须具备建筑幕墙专项资质，且项目技术负责人须为一级注册结构工程师并从事相关工作达8年以上。这确保了“体检报告”的专业性和性。

全生命周期管理：从“一时安全”到“时时安全”

“主动检测”并非孤立环节，而是嵌入幕墙全生命周期管理链条中的关键一环。这一链条覆盖了建筑的整个生命历程。

设计建造阶段的质量把控是安全的第一道防线。以南通本地项目为例，中创CR22027项目在幕墙、门窗等环节深化图纸，以BIM系统实现管线专业排布，通过构造节点优化、材料举牌验收、工序联合验收等举措推进精益建造。这种前端管控理念，降低了后期安全风险。

日常维护与应急排查是主动管理的日常功课。当幕墙面板、连接构件出现异常变形、脱落、爆裂，或房屋遭受台风、洪涝、地震等重大自然灾害后，条例明确规定房屋使用安全责任人应当委托鉴定单位进行安全鉴定。这种“灾后必检”的要求，恰恰体现了主动应对而非被动等待的管理思维。

他山之石：上海、深圳的经验借鉴

南通并非孤例。上海在既有建筑玻璃幕墙管理方面积累了丰富经验。据统计，上海共有1.3万栋玻璃幕墙建筑，其中楼龄10至25年的占比72.45%，25年以上的占12.49%。上海建立了市-区-街镇三级联动的巡查模式，截至2025年2月，平台可查市区两级巡查记录15984栋/次，开具整改单810份。上海还在探索“体检+保险+监测”的社会化治理模式，通过保险机制分担风险、强化事前风险减量。

从“被动维修”到“主动检测”，不只是工作方式的转变，更是城市治理理念的升级。当每一栋高楼的幕墙都拥有了自己的“体检档案”和“生命周期管理方案”，南通的建筑幕墙才能在风雨中屹立得更久，城市的安全底色才能涂得更厚。制度的生命力在于执行，而执行的关键在于每一责任主体的主动作为。 这，正是“主动检测”时代大的意义所在。

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