上海某高端小区公共部位漏水原因浅析及探讨

近年来，随着我国城镇化进程的加快以及人民生活水平的提高，人们花费巨资住上了新房，但却在房屋交付使用后出现各种各样的渗漏问题，从而影响房屋的部分功能和观感，制约着建筑物的寿命及耐用性。建筑房屋工程质量问题关系千家万户的最基本的利益，与人们的生活息息相关，工程质量问题越来越受到人们的关注，特别是房屋住宅的渗漏问题已引起人们高度的重视。建筑房屋工程中常见的较易发生渗漏的主要的渗漏原因将逐一进行阐述、分析。

工程概况

上海某高端联排别墅为地下一层地上五层钢筋混凝土框架结构房屋，建筑、结构及水电专业竣工图纸齐全。该房屋建筑、结构调查表见表1.1。

表1.1  房屋建筑、结构概况调查表

常见房屋渗水现象及原因分析

根据调查得知，该小区自建成一年后居民楼屋面及外墙渗水部位便开始出现不同程度的渗漏水情况，小区业主多次要求物业进行维护修缮，部分小区业主自行修复，不能根本解决渗漏水问题。

通过检测鉴定各幢居民楼屋面及外墙部分区域存在明显的渗漏水现象，按渗漏水部位具体可分为屋面和外墙渗漏水两个系统，其中屋面系统渗漏水典型位置分别为采光井处、坡屋面处、屋面烟道及通气管处、屋面檐口处；

外墙系统渗漏水典型位置分别为外墙处、五楼电梯厅处、三楼外露阳台处、一楼电梯厅处，主要原因分析如下：

2.1屋面渗漏水原因分析

在屋面看，对应室内渗水位置很容易找到坡屋面薄弱环节处渗入到室内。

现场检测发现坡屋面工程做法与设计图纸不相符，经复核工程实际做法缺少两道工序，分别为：第4层40mm厚C20细石混凝土保护层和第8层20mm厚水泥砂浆找平层。现场采用∅4长60mm水泥钉通过顺水条穿透防水卷材（见照片1），造成防水卷材局部破损，且未采取任何防水处理措施，形成屋面防水薄弱环节。雨水通过已破损的防水卷材渗入到屋面板，再由屋面板薄弱处渗入到室内（见照片2）。屋面系统坡屋面处主要渗水路径如图2.2所示。

2.2外墙渗漏水原因

外墙渗水一般情况下，房屋的西面山墙比东面山墙多。外墙面渗漏水，会造成内墙装饰霉变，影响美观和使用功能。

原因有：砌砖水平低，砖缝砂桨不够饱满，或为空头缝。框架结构的围护墙与框架梁底之间，因砌体的沉降而产生缝隙而漏水；

外墙装饰面层有空鼓、裂缝时，在下雨过后，雨水从缝隙进入抹灰层而渗入内墙。还有认为的改变房屋的排水的组织形式。

屋面檐口处典型部位节点详图见图2.3所示。

图2.3 屋面檐口处典型部位节点详图

现场检测调查发现屋面檐口落水管口均采用工业胶体封堵，部分成品天沟内堆积杂物并长有苔藓且底部存在孔洞（见照片3），部分成品天沟缺失、脱落、破损（见照片4），局部瓦块存在滑落、破损现象。

以上现状导致该屋面排水组织由原设计有组织排水变成无组织排水，屋面雨水无法通过落水管顺利排至地面雨水管道。

大部分雨水由屋面檐口流到室外地面，少部分雨水通过屋面檐口流到外墙、三楼外露阳台及一楼电梯厅顶部。

其中部分雨水从外墙的薄弱处渗入到室内。外墙处主要渗水路径如图2.4所示。

图2.4系争外墙处渗水路径示意图

房屋渗漏水原因有很多，如屋顶采光井处顶部的墙体裂缝、采光井底部防水卷材泛水高度不够、坡屋面存在薄弱环节、坡屋面檐口无泄水管、屋面烟道及通气管周边防水卷材泛水高度不够、屋面挑檐未做防水卷材、屋面檐口落水管均被工业胶体封堵形成无组织排水、外露阳台未做防水卷材及房屋外墙雨排水系统在后期使用、维护不当等。

该小区联排别墅公共部位渗水部位的漏水原因，重点分析了坡屋面工程做法与设计图纸不相符及屋面组织排水形式的改变对房屋的影响。

综上所述

结合当时的施工条件及实施工工艺，房屋渗漏原因复杂，环节众多，而且环环相连，只要其中有一个环节没有处理好而出现问题，都可能产生房屋渗漏，因此，房屋渗漏问题应引起各方面足够重视。

以上对建筑物屋面及外墙渗漏水的原因进行了浅析及初步探讨。在工程施工中，屋面防水施工有技术难度的工程，在目前没有对施工技术有全面改进时，应当严格强调施工工序，注重过程控制，严格禁止施工工序删减及偷工减料现象，每一步严格把关，做好严把工程质量这一关，这样房屋公共部位渗水现象就可避免。

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