房屋鉴定过程中经常会遇到一些管理规定和技术难题。由于各地管理规定的差异或技术标准间的说法不尽相同，加之工程师理解程度的不同，往往对检测鉴定结果造成很大影响，甚至引起纠纷。本文根据工程经验和相关规定标准，对鉴定常见问题进行了归纳总结。
[关键词] 房屋鉴定；常见问题
0 引言
在房屋鉴定行业中，工程师们对于某些行业管理规定和技术问题会存在不同的见解。这些差异性理解往往对鉴定结论、委托方后续工作方向有明显的影响。因此这些客观存在的问题需要在项目前期进行确定，保证接下来的工作能够顺利进行。
1 《可标》与《危标》的异同
国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015（以下简称《可标》）与行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016（以下简称《危标》）是有区别的，在项目初期应将鉴定依据的主要标准与委托方商定并明确在合同中。
这两个标准差异之处，一是两个标准的用途不同，《可标》主要应用于基本建设活动，如建筑物大修前、改造增容前、改扩建前、改变用途或使用环境前、遭受灾害或事故时等情况，主要是用于需对房屋进行主动干预前的技术准备工作，确保干预后其结构的安全。《危标》主要应用于房屋管理和应急抢险工程，比如判定房屋现状的危险性情况，根据鉴定结果再决策是否需要对房屋进行主动干预，确保干预后房屋消除危险；或者房屋本体虽未消除危险，但通过各项措施使得房屋不会对人民生命和财产安全造成威胁。二是鉴定目的不同，《可标》是鉴定房屋的可靠性或安全性，《危标》是鉴定房屋的危险性；三是这两个标准评级方法不同，《可标》是主要根据构件安全等级及相应等级的数量占比进行评级，《危标》是根据赋予不同权重的危险构件占整体构件的比例进行评级；四是这两个标准评级结果的危险程度不同，按《可标》评定为Dsu级的房屋危险性可能会低于按《危标》评定为D级的房屋。按《危标》危险性等级评定为D级的房屋，按《可标》安全性等级一定评定为Dsu级；但按《可标》安全性等级评定为Dsu级的房屋，按《危标》危险性等级有可能就评定为B级或C级。
需要注意的是，无论是《可标》或是《危标》承载力和构造均不考虑地震作用，但两个标准总则及条文说明中提到“除应符合本标准规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定”，也就是需要考房屋抗震的问题，安全性鉴定与抗震鉴定应同时体现在鉴定报告中。2022年通用规范开始施行，在国家规范《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB55021-2021（以下简称《鉴通规》）第2.0.4条进一步强调了 “既有建筑的鉴定应同时进行安全性鉴定和抗震鉴定”这个问题。由于在抗震鉴定已考虑了地震工况，因此安全性鉴定不考虑地震作用是合理的。
对于特殊情况，仅按《可标》进行安全性鉴定不进行抗震鉴定，此时安全性鉴定中的承载力计算和构造措施中是否要考虑地震作用呢？在《鉴通规》第2.0.4条文说明中得知，既有建筑鉴定分为在永久荷载和可变荷载作用下承载能力的安全性鉴定，即安全性鉴定应考虑永久荷载和可变荷载作用。在国家规范《工程结构通用规范》GB55001-2021（以下简称《工通规》）第2.4.1条文及说明中明确多遇地震属于可变作用，这在国家标准《工程结构可靠性设计统一标准》GB50153-2008也早已规定。由此可知，安全性鉴定包含永久和可变两种荷载作用，其中多遇地震属于可变作用，在安全性鉴定上部结构承载力计算评级中应予以考虑。除了在承载力计算中考虑多遇地震（小震）外，尚应考虑通过抗震措施保证“中震可修、大震不倒”的问题，因此在其结构整体性等级评定时应考虑抗震构造措施。至于安全性鉴定中考虑的地震作用，是按照当年施行的标准还是现行标准，这要根据项目具体情况而定，优先选用现行标准。对个别鉴定项目，比如近期已经做过抗震鉴定需要补充安全性鉴定的情况，此时应在鉴定报告注明“报告仅为房屋的结构安全性鉴定，应与房屋抗震鉴定报告同时使用”类似这样的提示语句。
2 鉴定资质和设计资质
目前我国暂无房屋鉴定资质的说法，但在一些地区，对于房屋鉴定机构的管理会存在备案制等相关要求。比如，有些地方会要求房屋鉴定机构将其基本信息、检测资质情况、专业技术人员等相关资料向当地建设行政主管部门或相关管理部门进行备案，以便于对鉴定机构进行管理和监督，规范房屋鉴定市场秩序，保障鉴定工作的质量和公正性。备案制并不等同于资质，资质是对机构专业能力、人员素质、设备设施等多方面的综合认可和许可，而备案更多是一种信息登记和管理手段。
建设部于2006年4月1日施行的《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第十二条，“对已建成的《建筑工程抗震设防分类标准》中甲类和乙类建筑工程、有重大文物价值和纪念意义的房屋建筑工程、地震重点监视防御区的房屋建筑工程，未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的，应委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定”，因此有些地方会要求进行房屋抗震鉴定的单位需具备相应设计资质。相对于没有地方主管部门明文规定的区域，经过正规抗震设计及竣工验收的房屋均有相应的抗震设防措施，不属于第十二条规定的范畴之内，也就不存在需要设计资质的问题。
3 鉴定报告有效期
1989年11月21日中华人民共和国建设部令第4号发布，根据2004年7月20日中华人民共和国建设部令第129号《建设部关于修改<城市危险房屋管理规定>的决定》修正的《城市危险房屋管理规定》第九条和第十一条规定：经鉴定属于危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书，一般可分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除四类进行处理；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。
4 安全性鉴定的最低标准
我国建筑设计规范经历了1954期、1958期、1974期、1989期、2001期、2010期和2022期（通用规范）七个阶段，从总体趋势来看，每一期规范或标准的结构可靠度均较前一期有不同程度的提高。由于不同时期所采用的规范标准不同，当初建造的房屋在结构形式、建造材料、施工工艺等各方面均可能无法达到现行技术标准的要求，比如取消内框架结构体系、荷载标准值增加、材料最低强度和分项系数提高等等。
实际工程中，会出现在房屋完全满足建造当年施行设计标准的情况下，采用现行标准验算后大概率会出现较多构件承载力不足的现象。即使用现行标准对既有建筑进行鉴定，会引起大量原本满足当初设计规范的构件被“算”出来是危险的问题。这类计算出来的危险构件往往在多年的使用过程中工作状况正常，如果按照计算结果进行处理往往会带来经济问题和社会问题。对于这种情况，在行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016第5.1.2条文解释中给出了“满足当初建造时的设计规范要求即为安全的原则”，并对不同时期建造房屋结构抗力与作用效应之比进行了调整。
在2022年4月1日施行的现行国家规范《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB55021-2021关于既有建筑安全性鉴定第4.2.2条，明确了安全性鉴定承载能力验算所参考的标准应视鉴定目的而定。当为鉴定原结构、构件在剩余设计工作年限内的安全性时，应按不低于原建造时的荷载规范和设计规范进行验算；如原结构、构件出现过与永久荷载和可变荷载相关的较大变形或损伤，相关性能指标应按现行规范与标准的规定进行验算。当为结构加固、改变用途或延长工作年限的目的而鉴定原结构、构件的安全性时，应在调查结构上实际作用的荷载及拟新增荷载的基础上，按现行规范与标准的规定进行验算。
5 抗震鉴定的分类和标准
既有建筑的抗震鉴定，首先应根据后续工作年限进行分类后，再采用相应的鉴定方法。国家规范《既有建筑鉴定和加固通用规范》GB55021-2021（以下简称《鉴通规》）和国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB55023-2009（以下简称《抗建标》）均根据后续工作年限分为三类：后续工作年限为30年以内（含30年）的建筑，简称A类建筑；后续工作年限为30年以上40年以内（含40年）的建筑，简称B类建筑；后续工作年限为40年以上50年以内（含50年）的建筑，简称C类建筑。需要注意的是，两个规范和标准施行时间相差十余年，建筑又以十年为界进行分类，而我国的技术标准大约十年左右进行修订，因此实际工程中会遇到鉴定标准的选择问题。
举例说明，1999年建成的办公楼，鉴定时间为2025年，则后续工作年限约为24年，属于A类建筑。那是否可以仅按照《抗建标》中的A类建筑进行抗震鉴定呢？答案是否定的。依据国家规范《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB55021-2021第5.1.4条“A类和B类建筑的抗震鉴定，应允许采用折减的地震作用进行抗震承载力和变形验算，应允许采用现行标准调低的要求进行抗震措施的核查，但不应低于原建造时的抗震设计要求”的规定，房屋原建造时的依据为国家标准《建筑抗震设计规范》GBJ 11-89，高于A类建筑的抗震设防要求。故此办公楼抗震鉴定按照国家标准《建筑抗震设计规范》GBJ 11-89（房屋当年建造时施行的设计标准）、抗震设防烈度6度（0.05g）、标准设防类（丙类）、抗震等级四级的要求对房屋进行抗震鉴定。为方便读者理解，现给出抗震鉴定标准选用如表1所示。
表1 抗震鉴定标准选用表
当然，在一定条件下也可以按照现行最高标准进行抗震鉴定。比如房屋当年建造时施行的设计标准为国家标准《建筑抗震设计规范》GBJ 11-89。目前我国现行的国家规范《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB 55021-202和国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016 版）， 较房屋当年的抗震设计标准有所提高，有条件时可按照现行管理规定和相关技术标准，进一步加强房屋的整体抗震性能。
6 大学中的重点设防建筑
在《建筑工程抗震管理条例》第十六条中规定“学校应当按照不低于重点设防类的要求采取抗震设防措施”，而国家标准《建筑工程抗震设防分类标准 》GB50223-2008未对大学内的相关建筑做出要求。2023年11月28日，住房城乡建设部在其官方网站回复《建筑工程抗震管理条例》第十六条规定的“学校”的范围包括大学。因此，大学里的教学楼、图书馆、食堂、宿舍、礼堂等人员密集场所应按重点设防类（乙类）进行抗震鉴定，办公楼按标准设防类（丙类）进行抗震鉴定。
7 单层房屋上部结构承载功能的安全性评级
房屋的上部承重结构的评级在一般情况下，应按上部结构承载功能和结构侧向位移（或倾斜）的评级结果，取其中较低一级作为上部承重结构（子单元）的安全性等级，并结合人员密集场所或其他破坏后果严重部位、底层柱集、结构整体性的评级结果进行调整。
对于单层房屋，其代表层仅为一层，假设主要构件集和一般构件集的安全性等级均评为Cu级，则代表层的安全性等级按主要构件集的最低等级确定，即Cu级。依据国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015第7.3.8条，由于是单层房屋，代表层即为一层，且仅含Cu级，其含量为100%，大于标准要求50%的规定，因此上部结构承载功能的安全性等级评为Du级。
在实际工程中，无论是单层房屋，还是多层或高层房屋，都要遵循从构件、构件集、代表层、子单元，再到房屋整体鉴定单元的逐层评级流程，在评级过程中也要注意特殊情况的评级结果调整，才能满足《可标》的要求。
8 荷载分项系数
对既有建筑进行鉴定时，都要面对荷载分析系数的取值问题。国家标准《建筑结构检测技术标准》GB/T 50344-2019第3.6.7条及条文解释，“既有结构作用或荷载的分项系数不应小于现行国家标准《建筑结构可靠性设计统一标准》GB50068-2018” ，即永久荷载分项系数为1.3，可变荷载的分项系数为1.5；在此标准实施之前，分项系数一般为1.2和1.4。这可能会引起因为分项系数的提高，造成既有房屋结构构件承载力计算不满足的问题。
国家规范《既有建筑鉴定和加固通用规范》GB55021-2021第4.2.2条中给出的规定是可以合理解决这个问题的。当为鉴定原结构、构件在剩余设计工作年限内的安全性时，应按不低于原建造时的荷载规范和设计规范进行验算；如原结构、构件出现过与永久荷载和可变荷载相关的较大变形或损伤，则相关性能指标应按现行规范与标准的规定进行验算。
9 总结
现阶段，我国的鉴定规范和标准正在不断的完善和提高，落实到具体项目上可能会存在一些理解偏差，工程师们往往因为对管理政策和技术标准理解的不同，引起许多管理、技术、经济和社会等问题，造成后续工作难以顺利开展。本文整理了鉴定工程中常见的问题，结合个人的理解和观点，供读者参考。
参考文献
［1］《房屋建筑工程抗震设防管理规定》
［2］国家规范《既有建筑鉴定和加固通用规范》GB55021-2021
［3］国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015
［4］行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016。
